Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig samt för att säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska. ⇒ Läs mer om cookies

Rådman har förståelse för oron

Bengt Rådman, vd för Östersundshem, förstår att många hyresgäster är oroliga på grund av de kommande förhandlingarna.

– Det är naturligt i plånboksfrågor och jag har jättestor respekt för den oron, säger han.

Annons

Östersundshem har annonserat att de vill förbättra kundservicen, satsa mer på underhåll och skapa en, enligt dem, mer korrekt hyressättning. Hyran ska sättas utifrån lägenheternas bruksvärde och nu ska det värdet förhandlas.

Först ut i förhandlingarna är Fagerskrapan, en totalrenoverad lägenhet i centrum och fastigheterna i kvarteret Eldaren på Fröjavägen på Frösön.

När börjar förhandlingen om Fröjavägen?

– Inget datum är bestämt, säger Bengt Rådman.

Blir det innan nyår?

– Det får vi se.

Varför Fröjavägen först?

– Det är en ganska omfattande apparat och då är det bra att börja med Fröjavägen, som inte är en så stor fastighet. Den är ganska typisk och det finns många liknande byggnader att jämföra med. Sedan ska bruksvärdet ligga till grund för vad hyran blir.

Tar ni Fröjavägen för att ni tycker att det är ”låga hyror” där?

– Absolut inte.

Boende säger att de har valt huset på grund av de relativt låga hyrorna, eftersom de inte har så mycket pengar. Vad tänker du om det?

– Naturligtvis förstår jag att många människor är oroliga. Det är naturligt i plånboksfrågor och jag har jättestor respekt för den oron.

Hur mycket kommer hyran att höjas?

– Det vet vi inte, vi har inte satt oss i förhandlingar. Men vi har inget intresse av att driva folk från hus och hem. Eventuella höjningar kan till exempel göras när en lägenhet blir ledig eller att den trappas in på flera år.

Varför har man bytt dörrar och fönster på Körfältet och inte på Fröjavägen som är äldre?

– Underhåll är ju prioriteringar. Vart gör pengarna mest nytta just då? Det har också varit olika kvalité på olika typer av hus som har byggts.

Kommer en eventuell höjning av hyrorna på Fröjavägen leda till underhåll på fastigheten?

– Det är att föregå en förhandling, men det kan jag tänka mig, som ett led i en överenskommelse.

Ska den här bruksvärdesförhandlingen göras med alla era lägenheter?

– Visst är det så, på lång sikt. Det är för att vi på lång sikt ska kunna erbjuda våra hyresgäster ett bra boende. Det snurrar för lite pengar i bolaget, hyrorna måste på sikt upp en del.

Du har skrivit att ni vill säkra nybyggnationen. Ska gamla hyresgäster bekosta nybyggen som Fagerskrapan med höjda hyror?

– Nej, där har vi ett krav på oss att varje projekt ska bära sig självt. Annars kommer revisorerna och är arga på oss.

Vad är ”korrekta hyror”, som ni talar om?

– Det är där bruksvärdeshyrorna kommer in. De ska jämföras med andra hyror som är förhandlade kollektivt. Likvärdiga bostäder ska ha likvärdiga hyror.

Så hyrorna ska bli lika höga som de privata bolagens nivå?

– Ja, eller lika låga. Det ska sättas enligt bruksvärdesprincipen, det kan ju också visa sig att vissa av våra hyror är för höga.

Han berättar att begreppet bruksvärde har funnits sedan 1968.

– Det innebär att man ska bedöma värdet på lägenheten utifrån ålder, standard, skick och så vidare, och det är viktigt att jämföra med andra lägenheter som är kollektivt förhandlade.

Han hänvisar till den nya lagen från 2011.

– Tidigare så skulle ju allmännyttan förhandla utifrån självkostnadsprincipen, och sedan skulle övriga hyresvärdar jämföra sig med allmännyttan. Sedan dess har allmännyttan förlorat sin hyresledande roll.

Är det här första gången Östersundshem bestämmer bruksvärde?

– Ja.

Varför gör ni det nu?

– Varför inte? Någon gång måste vi ju börja. Det här har vi diskuterat sedan den nya lagstiftningen.

Måste ni göra det?

– Vi ska drivas enligt affärsmässiga principer och på alla sätt undvika skev konkurrens. Alla bostadsbolag ska spela på samma spelplan.

Är bruksvärde samma sak som marknadsvärde/marknadshyror?

– Parterna på bostadsmarknaden är ju överens om att bruksvärdet ska användas, även Hyresgästföreningen.

När ni förhandlar om bruksvärdet använder ni Fastighetsägarna som ombud. Varför?

– Vi har tidigare förhandlat utifrån självkostnad. Vi har ingen erfarenhet av det här.

Det är en intresseorganisation för fastighetsägare. Är de opartiska?

– Opartiska och opartiska. De har ju en kompetens, erfarenhet och tillgång till statistik. Och det finns allmännyttiga bostadsbolag som är medlemmar i Fastighetsägarna.

– De ska vara vårt ombud i förhandlingen med Hyresgästföreningen. Det är ju ett normalt förfarande att ha konsulter. Även andra kommunala bostadsbolag har använt dem.

Statistik från Fastighetsägarna ska visa att Östersundshems snitthyra är 160 kronor lägre per kvadratmeter per år än övriga fastighetsägares snitthyror i kommunen. Är det en trovärdig siffra?

– Ja, det är en trovärdig siffra, eftersom fastighetsägarföreningen har tillgång till all statistik, men jag vet samtidigt att det är svårt att göra jämförelser då man brukar kunna jämföra olika saker.

Ni skriver att ni vill få en bättre kundservice. Är servicen dålig nu?

– Nej då. Men statistik visar att vi har många felanmälningar, för att få ner det måste vi ju göra mer underhåll. Med färre antal felanmälningar blir det kortare väntetider.

En del av hyran går ju redan nu till underhåll. Räcker inte det?

– Inte som vi ser det, inte för att vi ska nå ikapp.

Du tycker själv att underhållsbehoven skenar. Har ni brustit i att kontinuerligt underhålla fastigheterna?

– Det finns ju en historia bakom. I mitten av 1990-talet hade Östersundsbostäder många tomma lägenheter och var skuldsatt. Det kostade att ta sig ur den krisen, och låneamorteringar prioriterades. Dessutom hölls hyrorna nere av marknaden eftersom det fanns så många lediga lägenheter. Vi har aldrig kunnat ta igen det genom hyreshöjning. Det finns flera förklaringar till att situationen är som den är. Det är en förenkling att säga att vi skulle ha tänkt på det tidigare.

– Nu börjar exempelvis Torvalla-lägenheterna bli upp emot 20-25 år och där börjar det krävas mycket underhåll, till exempel för badrummen.

Vilka fastigheter behöver underhåll mest?

– Det kan jag inte svara på, på direkten. Vi har 5 000 lägenheter och den detaljkunskapen har jag inte.

Du säger att det finns missnöje på grund av bristen på underhåll. Hur märks det?

– Framför allt vid hyresförhandlingar och också genom antalet felanmälningar som vi tycker är för högt.

Ni går ju med vinst. Varför använder ni inte den till underhåll?

– Det gör vi ju, till stora delar. Kommunen tar inte ut någon vinst från oss.

Annars är ju det en populär uppfattning, att ni är en kassako för kommunen?

– Det är direkt fel. Varje krona – förutom de som vi annars skulle ha betalat i statlig skatt – går tillbaka in i bolaget. Vinsten betalas in till Östersunds Rådhus AB, sedan får vi tillbaka allt utom det som skulle ha gått till statlig skatt.

– Det är en jättefördel att vi har en stark soliditet i bolaget. Det ger oss till exempel möjligheten att låna för att bygga. Men att låna till underhåll är en oklok väg.

Så ni lägger delar av vinsten på underhåll?

– Investeringar och underhåll. Om vi inte hade underhållet så hade ju resultatet/vinsten varit större. Sedan tillkommer lagen, att vi ska drivas affärsmässigt.

Vad är viktigast för allmännyttan: att gå med vinst eller ta ett samhällsansvar?

– Samhällsansvaret är ju viktigt, annars kan man fråga sig varför kommunen ska ha ett bostadsbolag. Det handlar bland annat om tillgänglighet och studentbostäder. Samtidigt är ju lagen tydlig på att vi ska drivas affärsmässigt och det är också viktigt.

Har politikerna något inflytande över Östersundshem?

– Ja, självklart i och med att det är kommunen som styr och ger ägardirektiv, direktiv som kommunfullmäktige beslutar om. Ytterst är det fullmäktige som styr bolaget, och under dem kommer styrelsen och sedan jag. Fullmäktige har varit eniga om direktiven så länge jag har varit vd, i åtta år. Men det finns ju rikslagar också som man måste följa.

– Det finns en mängd allmännyttiga krav som ägaren ställer på oss, som att vi ska se till att ha fysisk tillgänglighet i bostäderna. Samtidigt måste debet och kredit gå ihop. Kommunen får inte subventionera oss, säger Bengt Rådman.

Snart slutar han som vd för Östersundshem. Han efterträds av Daniel Kindberg som börjar 2 januari.